전세계약 주의사항, 보증금 사기 안당하는 방법

아파트 전세계약을 앞두고 있다면, 계약 전에 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다. 바로 깡통전세, 전세사기 피해 예방을 위해 국토교통부에서 만든 핵심 체크리스트 인데요. 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해서 전세계약 주의사항을 확인해보시기 바랍니다.


전세계약 주의사항 체크리스트

계약 전에는

1.불법·무허가 건물 확인

불법, 무허가 건축물은 전입신고를 할 수 없으며, 전입신고를 할 수 없는 건축물은 보증금 보호를 받기 어렵습니다. 세움터에서 건축물대장 열람으로 전입신고가 가능한 건축물인지 확인합니다.


2.매매가 대비 전세가율 확인 (★★)

매매가 대비 전세가율이 높은 곳은 의심해야 합니다. 매매가 대비 전세가율이 높으면 매매가가 하락했을 때 임대인에게 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

일반적으로 매매가 대비 전세가율이 70~80%이상을 넘는다면 안전하지 않다고 판단합니다. 전세가율은 60~70% 이하가 적당하며, 전국 전세가율 평균은 63%입니다.

국토부 실거래가 공개시스템 또는 주변 부동산 중개업소를 방문하여 적정 매매가와 전세가 시세를 꼭 확인하세요. 


3.선순위 권리관계 확인 (★★)

선순위 권리관계란 여러 개의 권리나 채무가 어떤 순서로 우선권을 가지는지를 나타내는 것을 말합니다. 나의 전세보증금보다 선순위의 채권, 보증금이 있을 경우 선순위 권리를 갖는 권리나 채무부터 먼저 상환되고, 나중에 등기순서에 따라 다른 권리나 채무가 순차적으로 상환되는데요. 그렇게 되면 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 등기부등본을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부를 확인해보세요. 


4.임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

‘23.4월 부터, 계약체결후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.


계약체결 당일에는

1.계약당사자 = 임대인 신분 확인

등기부등본 상 임대인이 계약당사자가 맞는지 확인해야 합니다. 만약 위임을 받은 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 보증금을 입금할 때도 계좌명의와 임대인 명의가 일치하는지 한번 더 확인하세요. 

2.공인중개사 정상영업 확인

공인중개사가 정상적으로 영업이 가능한 곳인지 확인해야합니다. 미등록, 업무정지인 중개소에서 체결한 계약은 중개사고에 대한 보상을 받을 수 없습니다.

3.주택임대차표준계약서 작성

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히, 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.


계약체결 후에는

1.임대차 신고 및 확정일자 부여 

계약 체결 후 30일 이내에 주민센터(방문 신고) 또는 부동산거래관리시스템(온라인 신고)에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.


잔금 지급 시, 이사 후에는

1.권리관계 재확인

계약체결 후 등기부등본 상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 

2.전입신고

전입 후 14일 이내에 신고해야 합니다.(주민등록법 제 11조에 따른 의무사항)

3.전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지는 제도로 가입하는 것이 가장 안전합니다. 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.


보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해서 전세계약 주의사항에 대해 알아봤습니다. 특히, 전세가율과 선순위 근저당 설정 여부는 미리 꼭 확인하시기 바랍니다. 전세사기 피해신고는 전세피해 지원센터 1533-8119 를 통해 신고접수, 법률상담 등이 가능합니다.

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